אהבתם? לחצו Like
והישארו מעודכנים
זיכרון דברים - לחתום או לא ? !
אייל רוזנר - עו"ד ד', 09/06/2010 - 10:51am
הדיבר השני ברכישת / מכירת דירה זכרון דברים – לחתום או לא לחתום. זאת השאלה מאת א. רוזנר, עו"ד |
מי מאיתנו שמכר בחייו דירה אינו מכיר את הבעיה – מצאנו קונה שמוכן לשלם את המחיר שבקשנו עבור הדירה שלנו ואנחנו לא רוצים שיתחרט ויברח מבלי להתחייב לעסקה. מצד שני, כדי לערוך הסכם מכר צריך להגיע לעורך הדין (ולפעמים לשני עורכי דין - אחד לכל צד), לנהל מו"מ על פרטים "משעממים" יותר ופחות ולפרוט את הנכונות של הקונים לשלם את המחיר שבקשנו לפרטים קטנים כמו תשלומים, מועד פינוי, מה נשאר בדירה ועוד כל מיני דברים "שוליים" כמו תשלומי מיסים וכיו"ב, שבינינו, לא כל כך מעניינים אותנו כמו "לנעול" את הקונים הפוטנציאליים על המחיר שהצלחנו לשכנע אותם לשלם לנו...
זה קורה גם במצב ההפוך – סוף סוף מצאנו את דירת חלומותינו בסכום שהקצבנו לעצמנו ועכשיו אנחנו נורא פוחדים שהמוכרים ימשיכו להראות את הדירה וימצאו "פרייר" גדול יותר שישלם עבורה יותר כסף מאיתנו ונאבד את הדירה שבעיני רוחנו כבר עברנו לגור בה ואפילו כבר דמיינו את עצמנו מסדרים את הצעצועים של הילדים בארונית שנכנסת בדיוק בנישה שבחדר הקטן... מצד שני, צריך, כמובן, להגיע לעורך הדין כדי לערוך הסכם ועורך הדין יתפנה אלינו רק בשבוע הבא כי היום כבר יום רביעי ומחר הוא עסוק וביום שישי הוא לא עובד, ומה יקרה אם עד שנצליח להפגש אצל עורך הדין המוכר כבר ימצא קונה אחר שישלם יותר מאיתנו? מי מבטיח לנו שהמוכר יחכה לנו ולעורך הדין שלנו?
במצב כזה רבים הם האנשים אשר מתפתים לערוך מסמך שכותרתו "זכרון דברים", בו הצדדים, שהם הדיוטות (לא אדיוטים חלילה אלא רק כאלה שלא מקצועיים בתחום...), מעלים על הכתב את הדברים שנראים להם חשובים, כמו מחיר הדירה ומועד הפינוי, אך מטבע היותם הדיוטות הם אינם נותנים את הדעת לפרטים "שוליים" כמו, לדוגמה, סוגיות מס, בעיות ברישום הדירה ואפילו בעיות כמו בניה ללא היתר, הליכים משפטים תלויים ועומדים ועוד כהנה וכהנה צרות מצרות שונות.
זה קורה גם במצב ההפוך – סוף סוף מצאנו את דירת חלומותינו בסכום שהקצבנו לעצמנו ועכשיו אנחנו נורא פוחדים שהמוכרים ימשיכו להראות את הדירה וימצאו "פרייר" גדול יותר שישלם עבורה יותר כסף מאיתנו ונאבד את הדירה שבעיני רוחנו כבר עברנו לגור בה ואפילו כבר דמיינו את עצמנו מסדרים את הצעצועים של הילדים בארונית שנכנסת בדיוק בנישה שבחדר הקטן... מצד שני, צריך, כמובן, להגיע לעורך הדין כדי לערוך הסכם ועורך הדין יתפנה אלינו רק בשבוע הבא כי היום כבר יום רביעי ומחר הוא עסוק וביום שישי הוא לא עובד, ומה יקרה אם עד שנצליח להפגש אצל עורך הדין המוכר כבר ימצא קונה אחר שישלם יותר מאיתנו? מי מבטיח לנו שהמוכר יחכה לנו ולעורך הדין שלנו?
במצב כזה רבים הם האנשים אשר מתפתים לערוך מסמך שכותרתו "זכרון דברים", בו הצדדים, שהם הדיוטות (לא אדיוטים חלילה אלא רק כאלה שלא מקצועיים בתחום...), מעלים על הכתב את הדברים שנראים להם חשובים, כמו מחיר הדירה ומועד הפינוי, אך מטבע היותם הדיוטות הם אינם נותנים את הדעת לפרטים "שוליים" כמו, לדוגמה, סוגיות מס, בעיות ברישום הדירה ואפילו בעיות כמו בניה ללא היתר, הליכים משפטים תלויים ועומדים ועוד כהנה וכהנה צרות מצרות שונות.
ולאחר שחתמו הצדדים על המסמך ששמו "זכרון דברים", הם חוזרים הביתה שמחים וטובי לב, בטוחים שהם עשו את הצעד הנכון לגיבוש העסקה שאותה רצו...
עד שהם מגיעים לעורך הדין שצריך לנתץ להם את החלום ולהסביר להם שעשו טעות קשה ושאמנם הוא עורך דין מעולה אבל כישורי הקוסמות שלו הם לא משהו ואין ביכולתו להצילם מן המצב אליו נקלעו.
כי האמת צריכה להאמר – זכרון הדברים בד"כ דומה יותר לעצם שתקועה בגרון מאשר למסמך הכוונות שהוא התיימר להיות.
פעמים רבות זכרון הדברים מדבר רק על הדברים שאנשים רגילים (הדיוטות) יודעים לתת להם את תשומת הלב, כגון המחיר, מועד הפינוי והתכולה שתישאר בדירה. פרטים אלו, כשהם מופיעים במסמך כתוב וחתום, יכולים להוות, מבחינה משפטית, הסכם מחייב לכל דבר ועניין. כזה שניתן לרשום בגינו אפילו הערת אזהרה.
עד שהם מגיעים לעורך הדין שצריך לנתץ להם את החלום ולהסביר להם שעשו טעות קשה ושאמנם הוא עורך דין מעולה אבל כישורי הקוסמות שלו הם לא משהו ואין ביכולתו להצילם מן המצב אליו נקלעו.
כי האמת צריכה להאמר – זכרון הדברים בד"כ דומה יותר לעצם שתקועה בגרון מאשר למסמך הכוונות שהוא התיימר להיות.
פעמים רבות זכרון הדברים מדבר רק על הדברים שאנשים רגילים (הדיוטות) יודעים לתת להם את תשומת הלב, כגון המחיר, מועד הפינוי והתכולה שתישאר בדירה. פרטים אלו, כשהם מופיעים במסמך כתוב וחתום, יכולים להוות, מבחינה משפטית, הסכם מחייב לכל דבר ועניין. כזה שניתן לרשום בגינו אפילו הערת אזהרה.
הבעיה מתעוררת אח"כ, כשהצדדים מגיעים לעורך הדין ואז מתברר להם שיש כל מיני סוגיות שהם לא חשבו עליהן בעת עריכת זכרון הדברים ולו רק מפני שלא ידעו עליהן או לא היו מודעים להן. סוגיות אלו עלולות להפוך את העסקה ללא כדאית עבורם ואולם זכרון הדברים התמים מאלץ אותם לממש את העסקה הלא כדאית הזאת מבלי יכולת להשתחרר, או, לחילופין, מאלץ אותם לפנות ל בית משפט בהליך יקר וארוך כדי להשתחרר מהמסמך התמים ששמו זכרון דברים.
דוגמה קלאסית כזאת אשר בה אני נתקל פעמים רבות (הגם שהיא אינה הבעיה היחידה המתעוררת כתוצאה מזכרון דברים) היא סוגיית המיסים. לא פעם מסתבר למוכר שמהסכום שהוא מקבל מהקונים יהא עליו לשלם עשרות אלפי שקלים לרשויות המס, מה שהופך את המחיר שקיבל ללא כדאי כלכלית והוא מבקש להעלות את המחיר או לגלגל את המס על הקונים. הקונים, מצידם, מסרבים בתוקף ונאחזים בזכרון הדברים כהסכם מחייב. והנה לנו מוכר ש"תקוע" עם הסכם שהוא אינו יכול להשתחרר ממנו כי הוא חתם על "זכרון דברים" מחייב.
דוגמה קלאסית כזאת אשר בה אני נתקל פעמים רבות (הגם שהיא אינה הבעיה היחידה המתעוררת כתוצאה מזכרון דברים) היא סוגיית המיסים. לא פעם מסתבר למוכר שמהסכום שהוא מקבל מהקונים יהא עליו לשלם עשרות אלפי שקלים לרשויות המס, מה שהופך את המחיר שקיבל ללא כדאי כלכלית והוא מבקש להעלות את המחיר או לגלגל את המס על הקונים. הקונים, מצידם, מסרבים בתוקף ונאחזים בזכרון הדברים כהסכם מחייב. והנה לנו מוכר ש"תקוע" עם הסכם שהוא אינו יכול להשתחרר ממנו כי הוא חתם על "זכרון דברים" מחייב.
דבר דומה יכול, כמובן, לקרות גם לקונה שמגלה אצל עורך הדין שעל המחיר שהוא ישלם למוכר הוא יאלץ להוסיף עוד אלפי שקלים לרשויות המס, ואין לו מניין לגייס את הכסף הנוסף הזה. קונה כזה יכול גם הוא למצוא עצמו "תקוע" עם הסכם שמחד הוא אינו יכול לעמוד בו ומאידך הוא אינו יכול להשתחרר ממנו כי הוא חתם על זכרון דברים.
דוגמה נוספת לבעיות שמתעוררות לאחר חתימה על זכרון דברים היא סוגיית המשכנתא. פעמים רבות מתעוררות בעיות עם המשכנתאות אשר הצדדים אינם מודעים להן. כך, למשל, עלולות להתעורר בעיות של קנסות על פרעון מוקדם של משכנתא שהמוכרים לא לקחו בחשבון, בעיות כמו משכנתא קטנה שלוקחים הקונים כנגד משכנתא גדולה שצריכים המוכרים לסלק, מה שמחייב ביצוע פעולות מורכבות מול הבנקים וקבלת אישורים מיוחדים שללא אדם המבין בתחום עלולים הצדדים להיקלע למבוי סתום, ללא יכולת לממש את העסקה אליה התחייבו, ואף למצוא עצמם נאלצים לנהל הליכים משפטיים ארוכים ויקרים רק בגלל שחתמו על חוזה מחייב ששמו התמים, "זכרון דברים", לא העיד על מהותו האמיתית...
עליכם לזכור שרכישת דירה כרוכה בדברים רבים ומורכבים הרבה יותר מאשר רכישת בגד בחנות. אין מדובר בעסקה פשוטה שבה יש מוצר עם תג מחיר ומי שמשלם את המחיר מקבל את המוצר. מדובר בעסקה אשר לשם ביצועה צריך ידע רב אותו לא ניתן לרכוש בקריאה של כמה מאמרים או חוזים באינטרנט.
כל עסקת מכר היא מקרה בפני עצמו המצריך בדיקות שונות, ובחינות שונות של הבטים שונים הקשורים הן לנכס עצמו והן לצדדים לעסקה. אין עסקה אחת דומה לרעותה וגם אם כבר קניתם/מכרתם דירה בעבר, אין זה מקנה לכם את התואר של "מבין במקרקעין" ומחסן אתכם מפני טעויות בעסקה הנוכחית.
זכרו - חתימה על זכרון דברים היא חתימה על חוזה מחייב אשר עלול לקשור אתכם לעסקה שאינכם מבינים את היקפה ומשמעותה לעומק ושאינכם בקיאים במלוא פרטיה. חוזה כזה עלול לגרום לכם הרבה יותר נזק מאשר תועלת. דברו עם עורך דין המומחה בענייני מקרקעין בטרם תתחייבו לעסקה.
תמונת אצבע גלילון:
הצגה בעמוד ראשי:
רגיל
מגורים בגליל | ||||
|---|---|---|---|---|
צימרים בגליל | ||||
הרחבות בקיבוצים | ||||
הרחבות במושבים | ||||
© כל הזכויות שמורות לגלילון יזמות ופיתוח בע"מ